Les preuves de non-mitoyenneté
La production d'un titre ou écrit par un propriétaire peut prouver la non-mitoyenneté. Ce titre peut être un acte ou une convention constatant une acquisition, une cession de droit ou d'un partage.
Il n'est pas nécessaire que ce titre soit commun aux deux parties. Un seul des deux voisins peut produire un titre de propriété, et dans ce cas il appartiendra aux juges d'apprécier sa force probante.
La prescription peut être invoquée pour revendiquer la non-mitoyenneté, mais aussi la mitoyenneté.
Selon l'article 2262 du Code civil, la possession doit avoir duré trente ans. Mais la durée de prescription peut être réduite à dix ans ou à vingt ans (art. 2265) dans les conditions suivantes :
— si celui qui l'invoque produit un juste titre, et est de bonne foi, si son « adversaire » habite dans le ressort de la cour d'appel (où se trouve l'immeuble), elle est réduite à dix ans;
— dans la même situation, si le domicile précité est hors du ressort de la cour d'appel, elle est alors de vingt ans.
D'après la jurisprudence, celui qui invoque la prescription de bonne foi ainsi réduite doit produire un acte ou une convention lui transmettant la propriété de la clôture, ou encore justifier que lors de l'acquisition a été mentionné dans le contrat le caractère mitoyen ou non de la clôture.
Une simple tolérance du voisin ne permet pas d'invoquer la prescription; exemple : l'appui d'arbres en espalier et la présence de crochets sur le mur.
Il convient de retenir uniquement des « actes non équivoques de propriété » pour invoquer la prescription; exemples : utilisation du mur ou de la clôture sans protestation du voisin, appui de la toiture d'un bâtiment sur le mur en y pénétrant jusqu'à la moitié de son épaisseur...
L'article 2229 impose certaines conditions pour que la possession soit légale : elle doit être continue, paisible, publique, non équivoque. C'est pourquoi, lorsqu'un propriétaire veut invoquer la prescription, il lui est recommandé avant toute chose de faire établir par un notaire un acte de notoriété, signé de deux témoins au moins qui attesteront connaître les lieux et avoir connaissance des actes non équivoques de propriété accomplis pendant le délai de prescription.
Il appartiendra au juge d'apprécier la valeur de cet acte.