LE DROIT DE PASSAGE.
Le propriétaire d'un immeuble bâti ou non bâti doit pouvoir accéder à la voie publique, si son terrain se trouve enclavé (article 682 du Code civil), c'est-à-dire lorsqu'il ne dispose d'aucune issue ou que d'une issue insuffisante. Ce propriétaire est fondé à réclamer un passage sur les propriétés de ses voisins, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
La notion d'enclave
Un terrain est enclavé lorsqu'il n'a aucune issue sur la voie publique, c'est-à-dire qu'il est entouré de toutes parts par des propriétés privées. Le terme de voie publique indique une route, un chemin, un terrain ou même une voie d'eau, sur lesquels le public est admis à circuler librement tel ne serait pas le cas pour un chemin de halage destiné à la navigation, une ligne de chemin de fer, ou tout autre terrain non affecté au passage public.
Une parcelle peut aussi être considérée comme enclavée lorsque l'issue est insuffisante. Cette dernière notion est laissée à l'appréciation du juge. C'est ainsi qu'ont été déclarés insuffisants :
— un sentier étroit longeant un talus qui ne peut être utilisé que par les piétons et les animaux;
— un fonds séparé de la voie publique par une déclivité du sol telle qu'elle ne permet pas le passage des charrettes;
— une rivière séparant le terrain de la voie publique, sans pont ni bac (à moins que le cours d'eau ne soit guéable en tout temps);
— en général, l'issue sur la voie publique est considérée comme insuffisante, si les difficultés de passage ne peuvent être surmontées qu'en exécutant des travaux dont le coût serait hors de proportion avec la valeur du fonds enclavé. Les juges apprécient souverainement la situation.
Il existe une exception au droit de passage : l'enclave volontaire. Lorsque le propriétaire a lui-même obstrué et enclavé son terrain, en général pour des raisons de commodité personnelle, il ne peut demander un droit de passage à son voisin. Le bénéfice de la servitude de passage peut être demandé par le propriétaire du fonds enclavé, et par toutes personnes possédant des droits réels sur ce même fonds, tels l'usufruitier, l'usager et l'emphytéote, un indivisaire, un copropriétaire. Au contraire, les personnes ne possédant sur le fonds enclavé que des droits personnels,
tels les locataires ou fermiers, ne peuvent bénéficier de la servitude que sur la demande de leur propriétaire.
Les parties sont libres de passer toutes conventions dérogeant aux prescriptions du Code civil en matière de droit de passage, même hors l'état d'enclave. Une servitude de passage peut s'acquérir par titre, c'est une fraction du droit de propriété, l'acte qui constate la convention doit être publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers pour ce motif, il doit revêtir la forme authentique (notariée).
Il en est de même pour l'acte constatant la renonciation à une servitude de passage.
Le bénéficiaire du passage a la charge d'entretenir ou de réparer la voie d'accès qu'il utilise, comme aussi les ouvrages nécessaires à
l'exercice de la servitude, le propriétaire du fonds servant ne doit avoir aucune charge, en application des articles 697 et 698 du Code civil.
Le passage donne toujours lieu au paiement par le bénéficiaire, au profit du propriétaire des fonds servants, d'une indemnité proportionnelle aux dommages qu'il peut causer.
A défaut d'accord entre les parties, cette indemnité est fixée par voie d'expertise judiciaire.
L'indemnité peut être constituée par un capital versé une fois pour toutes, ou par des sommes périodiques — tant que dure l'exercice de la servitude et susceptible de variation en cas de modification de celle-ci, provoquant un accroissement des dommages.
L'action en indemnité se prescrit par trente ans (article 685).
Le propriétaire débiteur de la servitude de pas-cage conserve le droit d'effectuer, sur le parcours du passage, des travaux, dont une clôture, a condition qu'il ne diminue pas l'exercice de la servitude, dans sa commodité.
C'est ainsi qu'on lui reconnaît le droit d'établir une barrière mobile ou une porte permettant de tenir fermé le passage, sous réserve qu'il donne en même temps au voisin enclavé les moyens matériels (remise de clefs, facilités d'ouverture) pour continuer à jouir de la servitude sans entrave, et sans frais nouveaux.
Le tracé du passage